Wat is het effect van de omgevingswet. In deze wet wordt veel minder geregeld. Verbodsbepalingen worden vervangen door uitnodigingsplanologie, gestold wantrouwen wordt optimistisch vertrouwen. Met het omgevingsplan geeft de gemeente vorm aan een nieuwe opdracht: zorgen voor een gezonde en veilige leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Een wet voor optimisten….?
Geen wonder dat de prijs van bouwgrond explodeert. In 1995 maakten de kosten van een bouwkavel nog zo’n 20% uit van een nieuwe woning. In 2022 was dat al 60%. Bij een huizenprijs in dat jaar van gemiddeld 4 ton (inmiddels is dat €475.000) betekent dit dat de koper €240.000 aftikte voor een meestal toch al karig kaveltje. Bron: FD IBO-artikel Ed Groot.
IBO-onderzoek WONINGBOUW EN GROND – OP GROND KUN JE BOUWEN |
Samenvatting
Doel
Het doel van dit interdepartementaal beleidsonderzoek (IBO) is om de knelpunten van
de woningbouw in kaart te brengen. We onderzoeken verschillende instrumenten en
maatregelen om de knelpunten op te lossen. Op dit moment zijn er niet voldoende woningen
voor iedereen die een woning zoekt. Door de werking van de woningmarkt en het beleid van de
afgelopen jaren zijn er niet voldoende huizen gebouwd. Nederland zal veel huizen moeten
bijbouwen. In dit IBO bespreken we aan de hand van vier aangrijpingspunten de knelpunten: de
ruimte, de grond, de bouw en de afnemers. Voor elk van de knelpunten presenteren we
verschillende oplossingsrichtingen.
Knelpunten
Er is een grote woningbouwopgave en veel behoefte aan betaalbare woningen. De
Nederlandse bevolking groeit snel en het aantal huishoudens groeit nog sneller. Om ervoor te
zorgen dat we voldoen aan de woningbehoefte zijn er van 2022 tot 2030 ongeveer 981.000 extra
woningen nodig. Maar met meer woningen alleen lossen we het probleem niet op. Er is vooral
behoefte aan betaalbare woningen, die via nieuwbouw of doorstroming beschikbaar kunnen
komen, en geschikte woningen voor ouderen. We verwachten dat de vraag hiernaar zal toenemen.
Een woning is de afgelopen jaren voor mensen met een laag- of middeninkomen zelfs bijna
onbereikbaar geworden.
Er zijn nu onvoldoende plekken om huizen te bouwen. Ook zijn er te weinig haalbare
plannen. De huizenprijzen zijn flink gestegen, maar dat betekent niet dat er meer woningen zijn
gebouwd. Daarnaast wordt niet alle geplande woningbouw volgens de verwachting uitgevoerd.
Zonder genoeg haalbare plannen om huizen te bouwen, lossen we het woningtekort niet op. Het
hardmaken1 van woningbouwplannen is de laatste stap in een lang bestuurlijk
besluitvormingsproces. Hierbij wordt niet genoeg geluisterd naar de behoefte van de
woningzoekende.
Grond is duur en er is te weinig grip op de ontwikkeling van gebieden. Partijen; gemeente,
ontwikkelaar, grondeigenaar etc. zijn zeer afhankelijk van elkaar. De grondprijs is de afgelopen
dertig jaar flink gestegen en maakt een steeds groter deel uit van de prijs van een nieuwe woning.
De grondprijs gaat gemakkelijk omhoog, maar niet snel naar beneden. Als de grondprijs op een
hoger bedrag is vastgezet dan de actuele grondwaarde rechtvaardigt, komt de grond in de praktijk
niet beschikbaar voor het bouwproces. Gemeenten hebben minder grond. Daarnaast werken
instrumenten om waardestijgingen te benutten voor publieke investeringen niet goed genoeg.
Bij de ontwikkeling van gebieden zijn er financiële tekorten en sluit de capaciteit bij
ontwikkelende partijen en gemeenten niet goed aan op de vraag. Ondanks hoge
huizenprijzen zijn er tekorten op de grond- en vastgoedexploitaties. De stijging van huizenprijzen
zorgt weliswaar voor hogere opbrengstpotenties, maar werkt ook door op de verwervingsprijzen,
waardoor de kosten stijgen. Bij publieke en private onrendabele toppen speelt infrastructuur vaak
een grote rol. Infrastructuur is duur en kan vaak niet (volledig) worden gedekt uit de opbrengsten
van de gebiedsontwikkeling. Grote veranderingen in de vraag schaden de structurele capaciteit bij
IBO WONINGBOUW EN GROND – OP GROND KUN JE BOUWEN |
gemeenten en ontwikkelende partijen, waarbij vooral de ambtelijke capaciteit bij gemeenten een
knelpunt is.
Het verdienmodel van afnemers staat onder druk. Op de korte termijn hebben
woningcorporaties te weinig plekken om huizen te bouwen. Op de lange termijn hebben
woningcorporaties niet genoeg geld om te investeren in nieuwbouw. De huurinkomsten zijn
namelijk niet voldoende om de ontwikkel- en bouwkosten terug te verdienen. Daarnaast is het
voor beleggers ook moeilijker om geld te verdienen aan investeringen in vastgoed.
De knelpunten hebben met elkaar te maken, maar staan tegelijkertijd ook los van
elkaar. Er is niet één oplossing. De nood is hoog en er zijn te weinig woningen. Maar in de
woningbouw moet je ook rekening houden met de gevolgen op de lange termijn. Het afwegen van
die gevolgen kost nu eenmaal tijd. Met de juiste keuzes en maatregelen kan de overheid beter in
actie komen. Als de huizenmarkt goed draait, komt dit de maatschappij ten goede. Er is betaalbare
woningbouw nodig, maar dit betekent wel dat woningen minder geld zullen opleveren. Hierdoor
staat de waarde van nieuwbouwwoningen onder druk en is het lastig plannen financieel rond te
rekenen. De opbrengsten van de te bouwen woningen zijn niet genoeg om de kosten te dekken.
Kortom: een ingewikkeld probleem, waarbij veel zaken invloed op elkaar hebben.
Beleidsmaatregelen
Maak gebruik van regels en wetten die nu al beschikbaar of in voorbereiding zijn. De
gereedschapskist voor regie en sturing is al grotendeels beschikbaar. Bijvoorbeeld het
voorkeursrecht, waarbij de overheid het eerste recht van koop heeft. Je kunt ook denken aan het
eerder inzetten van onteigening, waarbij de overheid – onder zeer strenge voorwaarden – iemand
verplicht zijn grond te verkopen. Met de Nota Ruimte komt meer duidelijkheid over wat er waar
kan. Met het wetsvoorstel Regie worden afspraken over nieuwe woningen vastgelegd in de wet.
Hierdoor kunnen kwantitatieve en kwalitatieve doelen worden behaald.
Dit IBO beveelt een aantal mogelijke oplossingen aan. Deze oplossingen kun je niet los
van elkaar zien. Bij woningbouw heb je te maken met verschillende processen. Eén probleem
oplossen heeft geen zin als er bij een ander proces alsnog iets misgaat. Voor meer
nieuwbouwwoningen moet alles kloppen. Ten eerste heb je voldoende locaties en plannen nodig.
Ten tweede is er medewerking van grondeigenaren nodig en ontwikkelaars die de woningen gaan
bouwen. Tot slot zijn er partijen nodig die willen en kunnen kopen. Hierboven zijn de verschillende
problemen beschreven. Op basis hiervan adviseert de werkgroep om op al deze vlakken
maatregelen te nemen (zie figuur 1). Soms is er keuze uit meerdere maatregelen met elk hun
eigen voor- en nadelen.
Samenvatting
Doel
Het doel van dit interdepartementaal beleidsonderzoek (IBO) is om de knelpunten van
de woningbouw in kaart te brengen. We onderzoeken verschillende instrumenten en
maatregelen om de knelpunten op te lossen. Op dit moment zijn er niet voldoende woningen
voor iedereen die een woning zoekt. Door de werking van de woningmarkt en het beleid van de
afgelopen jaren zijn er niet voldoende huizen gebouwd. Nederland zal veel huizen moeten
bijbouwen. In dit IBO bespreken we aan de hand van vier aangrijpingspunten de knelpunten: de
ruimte, de grond, de bouw en de afnemers. Voor elk van de knelpunten presenteren we
verschillende oplossingsrichtingen.
Knelpunten
Er is een grote woningbouwopgave en veel behoefte aan betaalbare woningen. De
Nederlandse bevolking groeit snel en het aantal huishoudens groeit nog sneller. Om ervoor te
zorgen dat we voldoen aan de woningbehoefte zijn er van 2022 tot 2030 ongeveer 981.000 extra
woningen nodig. Maar met meer woningen alleen lossen we het probleem niet op. Er is vooral
behoefte aan betaalbare woningen, die via nieuwbouw of doorstroming beschikbaar kunnen
komen, en geschikte woningen voor ouderen. We verwachten dat de vraag hiernaar zal toenemen.
Een woning is de afgelopen jaren voor mensen met een laag- of middeninkomen zelfs bijna
onbereikbaar geworden.
Er zijn nu onvoldoende plekken om huizen te bouwen. Ook zijn er te weinig haalbare
plannen. De huizenprijzen zijn flink gestegen, maar dat betekent niet dat er meer woningen zijn
gebouwd. Daarnaast wordt niet alle geplande woningbouw volgens de verwachting uitgevoerd.
Zonder genoeg haalbare plannen om huizen te bouwen, lossen we het woningtekort niet op. Het
hardmaken1 van woningbouwplannen is de laatste stap in een lang bestuurlijk
besluitvormingsproces. Hierbij wordt niet genoeg geluisterd naar de behoefte van de
woningzoekende.
Grond is duur en er is te weinig grip op de ontwikkeling van gebieden. Partijen; gemeente,
ontwikkelaar, grondeigenaar etc. zijn zeer afhankelijk van elkaar. De grondprijs is de afgelopen
dertig jaar flink gestegen en maakt een steeds groter deel uit van de prijs van een nieuwe woning.
De grondprijs gaat gemakkelijk omhoog, maar niet snel naar beneden. Als de grondprijs op een
hoger bedrag is vastgezet dan de actuele grondwaarde rechtvaardigt, komt de grond in de praktijk
niet beschikbaar voor het bouwproces. Gemeenten hebben minder grond. Daarnaast werken
instrumenten om waardestijgingen te benutten voor publieke investeringen niet goed genoeg.
Bij de ontwikkeling van gebieden zijn er financiële tekorten en sluit de capaciteit bij
ontwikkelende partijen en gemeenten niet goed aan op de vraag. Ondanks hoge
huizenprijzen zijn er tekorten op de grond- en vastgoedexploitaties. De stijging van huizenprijzen
zorgt weliswaar voor hogere opbrengstpotenties, maar werkt ook door op de verwervingsprijzen,
waardoor de kosten stijgen. Bij publieke en private onrendabele toppen speelt infrastructuur vaak
een grote rol. Infrastructuur is duur en kan vaak niet (volledig) worden gedekt uit de opbrengsten
van de gebiedsontwikkeling. Grote veranderingen in de vraag schaden de structurele capaciteit bij????
1 Een woningbouwplan is hard wanneer het omgevingsplan de bouw van woningen toestaat.
