Speculatie en/of corruptie?

Wat is er aan de hand?

De waarde van grond waar een gemeente een nieuw bestemming voor heeft bepaald is zoveel meer waard als landbouwgrond dat grondspeculatie en corruptie heel makkelijk in elkaar kunnen overlopen. Dat kan bijvoorbeeld een woonbestemming zijn. Landbouwgrond kost 5 – 10 euro per vierkante meter (NVM-Kadaster-data. Grond voor een woonbestemming kost meer dan het tien tot het honderdvoudige (RABO/2023 data) Hoe staat het met anticorruptiewetgeving? Welke corruptierisico’s komen in beeld?

1. Vastgoedhandelaren en projectontwikkelaars kunnen bij overheden proberen een wijziging in een bestemming van grond naar een bestemming wonen of bedrijventerrein veranderd te krijgen. Motief: Verkoop van woningen en meer.
2. Op basis van de huidige anti-corruptiewetgeving is er alleen sprake van corruptie als je een duidelijke tegenprestatie voor handel in invloed verlangt. Zolang je geen tegenprestatie verlangt is “speculeren” is net als “goed verdienen” niet strafbaar.
3. De Nederlandse wet biedt te weinig mogelijkheden om ambtenaren te vervolgen wegens beweerde corruptie Het gaat daarbij vooral om zogenoemde ‘handel in invloed’, wat niet expliciet in de Nederlandse wet is opgenomen. In andere Europese landen is dat wel het geval
4. Nederland heeft een belangrijk hiaat in haar anti-corruptiewetgeving nog niet gedicht, zo schrijft de NRC op 4 febr 2024. Openbaar Ministerie en Rijksrecherche roepen in dit artikel op om dit hiaat in de komende wetsbehandeling wel te dichten. https://wwwan .nrc.nl/nieuws/2025/02/03/om-en-rijksrecherche-nederlandse-wet-voor-vervolging-van-corruptie-schiet-tekort-a4881835#/krant/2025/02/04/#101. In de wetsbehandelig zal ook een Europese anti-corruptie richtlijn aan de orde komen.
5. Wie lopen er nu risico’s op corruptie in de grond – en bestemmingspolitiek, met voorbeelden uit de markt met prijzen en mechanismes?
6. Rechterlijke uitspraak inzake misleiding van kopers door IGN vastgoed (2024) verderr doorlichten en in beeld brengen: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBNHO:2024:7307. Gemeld en besproken door Olivia den Hollander in NRC van 18 sept. 2024.
7. Wonderlijke is dat mijn beeld van IGN Vastgoed was dat ze meer zekerheid ten toon spreiden over de wijziging van de bestemming Bouwgrond. Het vonnis spreekt alleen over misleiding van koper door de verkoper. Misleiding in grondhandel. Het is dus geen corruptie – casus.
8. Ik lees op de website van IGN Vastgoed: Hoe werkt de IGN Vastgoed Grondscan?
9. CItaat “Om het huizen tekort aan te vullen moet de komende 10 jaar 1 miljoen huizen worden gebouwd. Hierdoor zijn er vele bestemmingsplannen beschikbaar in de openbare registers. IGN Vastgoed raadpleegt deze registers. Door het opgebouwde netwerk van IGN worden planologen en gemeenten hierbij betrokken. De adviseurs kijken naar omliggende gebieden om zo het potentieel van het perceel in te schatten“.
10. Als IGN Vastgoed het potentieel van een perceel inschat neemt ze ook de verdiensten mee evenals het risico op corruptie in haar beoordeling mee. En als je geen tegenprestatie van een gemeentelijke overheid vraagt is dat volgens de Nederlandse wetgeving geen corruptie en derhalve niet strafbaar omdat bewijs van een tegenprestatie ontbreekt of moeilijk geleverd kan worden.
11. Als je je maar op dat punt inhoudt valt je niets te verwijten en heb je geen zaak. Het FD omschrijft het zo: Nederland is het enige Europese land waar ‘handel in invloed’, onrechtmatig voordeel via netwerken, niet strafbaar is. Kassa?
12. Ed Groot, oud PvdA-2de kamerlid zegt in het FD: een snelle doeltreffende actie is het aanpassen van de zogenoemde taxatierichtlijn. Dan waardeer je de grond niet langer op basis van de waarde na woningbouw, maar op de gebruikswaarde die het had vóór het bestemmingsplan. Als dat gebeurt, kan het vrijkomende geld vervolgens door worden gesluisd naar de aanleg van infrastructuur en het dekken van onrendabele toppen. Lees zijn volledige artikel : https://fd.nl/opinie/1530109/hoe-de-grondprijs-de-woningbouw-nekt
13. Bespreken met experts in de sector (economen, juristen Willy vd Slingerland Saxion, politici cs) ?

REACTIE van een collega
Dank: Raak! Mijn commentaar bij deze: in cursief!

Het diagram met de waardesprong van natuur- naar woningbouw grond houdt geen rekening met de (grond)productiekosten die je moet maken om de grond ook daadwerkelijk voor de nieuwe functie geschikt te maken: het bouw- en woonrijomaken of voor een agrariër de kosten van zijn bedrijfsmiddelen (wagenpark en stallen). 

zeker, die kosten dien je van de winst af te trekken: speculeren is het doel! Woekerwinst is ietsje minder. Ken jij deze kosten in %% van de grondwaarde?

Ook lijkt het alsof de eerste de beste ontwikkelaar de gemeente zomaar meekrijgt om het omgevingsplan v/h bestemmingsplan te wijzigen. Daar hebben rijk, provincie en gemeente met ruimtelijk beleid een sturende rol. 

Zeker, maar die sturende rol is weinig transparant en de lobbies doen hun werk achter het gordijn. Speculeren is bovendien niet strafbaar ! . En het OM klaagt dat de huidige wetgeving het moeilijk maakt om om omkoping te bewijzen… Lobbies hebben er geen belang bij dat dit gat in de wetgeving wordt gedicht. Er zijn dus veel “functies bij betrokken op diverse niveaus. Dat kost veel naspeuringwerk, en wie heeft daar belang  <->  “Hou je mond over grond”

Ambtenaren komen is bekaaid vanaf… handel in invloed en info (met of zonder tegenprestatie) daar doen bestuurders en consultants net zo hard in mee.

Zeker! De uitspraak van het OM (bewijsvoering omkoping is moeilijk”) treft ook bestuurders, consultants en lobbyisten + de netwerkspecialisten in data!