Ik woon al heel wat jaren in de stad. Er zijn heel wat leraren opgeleid op de SOL in Rijnsweerd Zuid, vlakbij de Uithof. Sinds het moment dat de Hogeschool de opleiding overnam werd het gebouw tijdelijk verhuurd en opgeknapt. Alleen wat is tijdelijk en wat waren de kosten en baten.
Dit artikel roept mensen in stad en regio op om mee te werken en te denken hoe er “gesold” is met gebouw en terrein. Hoeveel hectares omvat het, en wat is de marktwaarde of liever gebruikswaarde van het vastgoed? en er zijn meer vrafgen dan antwoorden. Doe mee met dit uitpluizen….en geef mij een reactie op deze ontwerp-blog, dan pas ik hem aan met nieuwe gegevens / tijdlijn en planning. 30 maart 2025, jan korff de gidts.
De protesten en de motieven Dick Veerman en Elske Gravesteijn Landbouw en natuur Franciska de Vries Realiteitszin – van dingen die kwamen, gaan en nieuwe die komen Joris Relaes en Yves Segers Naar nieuwe collectiviteit André Hoogendijk Ecologische politiek en politieke ecologie Wouter van der Weijden, Peter van Bodegom, Eric Hees en Frits van der Schans Vervreemdend beleid Dick Veerman De stikstofkwestie Han Lindeboom Het voedselsysteem – tot heden Krijn Poppe Voedselsystemen in verandering Tessa Avermaete, Melanie Murk en Fleur Marchand Uit de duivelse crisis? Krijn Poppe, Dick Veerman en Wouter van der Weijden
Grond (Tolkien), twee voorwerpen in de werken van J.R.R. Tolkien
Grondpolitiek: ‘Eigenlijk gaat het niet meer’ Bron: VNG Magazine nummer 3 (16 februari 2024)
Voor de grote woningbouwopgave is ruimte en dus grond nodig. Maar de grondposities van gemeenten zijn slecht en nieuwe grond is duur. Toch zou het kabinet graag zien dat gemeenten met actief grondbeleid de regie pakken. Zo eenvoudig ligt het niet. Aspecten die Pieter van den Brand beschrijft voor de relatie van grondpolitiek en financiën: Woonfonds: nieuw geld voor oude wijken, Ruimte, wonen en mobiliteit, Ruimtelijke ordening Tekstbron: Pieter van den Brand
2. Oorsprong van mijn reis en groeiende bedenkingen: waarom schrijf ik dit?
a. Jeugdherinneringen, het beroep van mijn vader en schoonvader; zie ook Historische reflectie, mijn kinderjaren
b. Eigen initiatief, ongeloof en politieke standvastigheid in de kwestie A27-Amelisweerd en de impact op ambtelijke organisatie, gemeenteraad en gemeentepolitiek (Ruimtelijke Strategie gemeente Utrecht, RSU)
c. Ruimte & Interviews met leden van mijn sociëteit De Constructieve: “De wildernis is van de landheer en het regale recht”! Plus de inhoud & betekenis van GREX, RR (Romeins Recht) en BW (het Burgerlijk Wetboek in Nederland).
d. Dat IGN VASTGOED mij meerdere malen persoonlijkopbelde over kavels, die ze in Nederland te koop hadden, een fantastisch (meneer wel 20 % !) rendement in het vooruitzicht stelde en de rechterlijke veroordeling ivm mislieiding door dezelfde IGN Vastgoed. Alsmede de NRC toelichting op deze geruchtmakende rechterlijke uitspraak! (Ik heb geen kavel gekocht….)
f. Corruptie in NL en de oproep van het Openbaar Ministerie om het hiaat in de anti-corruptiewetgeving te dichten
g. Contacten met leden van het Europarlement D66 ivm aaanstaande anticorruptie-richtlijnen, die ook in Nederland moeten worden ingevuld: Focus D66 = Verkleining corruptierisico en sluitende wetgeving in Nl & Europa
h. Contacten met Pvda/GL-raadsleden en de rol van fellows van de Buitenkamer en de komende meeting
Tot zover. Meer informatie in de toelichtingen hierna, alfabetisch geordend, conform de bovenstaande aadachtspunten.
a.1. Toelichting bij jeugdherinneringen: het beroep van mijn vader
Tijdens mijn middelbare schooltijd (1959- 1965) werd mijn vader werkloos. We woonden toen in Zeist. Hij was op staande voet ontslagen omdat hij de directie van zijn bedrijf irriteerde. Mijn vader was bedrijfsleider bij Schokbeton uit Zwijndrecht, Kampen & Zeist, de firma die innovatieve bouwmethoden had geïntroduceerd in de fors groeiende bouwmarkt. “Als je beton schokt dan verbeteren de eigenschappen van beton”, zeg maar. Schokbeton ging prefab-elementen voor de Woningbouw, En van beton wist mijn vader, gezien zijn opleiding en ervaring bij de afbouw van het Groothandelsgebouw in Rotterdam veel van. Mijn vader werd in die tijd bedrijfsleider bij de bouw van een grote woningbouw locatie in Utrecht. Op de Utrechtse uitbreidingswijk, het Kanaleneiland, heeft hij met Schokbeton- en andere mensen veel zogenaamde Prefab-flats gebouwd. De eerste in Utrecht!
Mijn vader een Klokkenluider?
Wat hij ook ontdekte (en het tragisch is dat mijn moeder alle bewijsstukken heeft weggegooid, want ze schaamde zich) is dat mensen op de bouwplaats sjoemelen met de beton samenstelling: Dat wil zeggen ietsje minder cement kan geen kwaad en is een stuk goedkoper, toch? Of was het in de werkplaats waar de prefab-elementen werden gemaakt en geschokt?
Nou dat wilde de directie niet horen en mijn vader kreeg gelijk ontslag. Dat merkte ik overigens pas toen mijn vader overdag thuis bleef en zijn mooie auto (een grote mooie Ford Zephyr ) moest inleveren. Dat hoorde bij het ontslag. Ik zou de rechtbank moeten vinden waar een ontslagzaak heeft gediend. Wat was de datum van de rechtszaak, ik weet het niet.
Hypothese: Betonrot in Kanaleneilandflats?
Zo’n tien jaar geleden (de bewijsstukken waren er niet meer en mijn vader was al in 1977 overleden) heb ik in Utrechtse archieven proberen na te zoeken of er meer bekend is over (de oorzaken van) betonrot in deze flats. Dat fenomeen stond tenminste in Utrechtse kranten. Ik heb geen verhaal over de orzaken betonrot kunnen vinden. Speld in een hooiberg. Er zijn heel veel oorzaken van betontrot. Kan gebeuren. Wikipedia heeft gelukkig nog een pagina over de firma https://nl.wikipedia.org/wiki/Schokbeton. Wikipedia meldt onder andere: Schokbeton wordt gemaakt van een vochtig, niet vloeibaar mengsel van zand, cement en fijn grind, met een geringe hoeveelheid water. Het mengsel wordt zeer nauwkeurig samengesteld en zo homogeen mogelijk in mallen verdeeld. In een fabriek is dat veel beter mogelijk dan op een bouwplaats. Door de mal met inhoud te ‘schokken’ wordt het beton verdicht, waarna het verder chemisch kan uitharden. Zand, cement en grind: Is cement de duurste grondstof?
Bouwfraude
Wat ik ook herinner is dat mijn vader extra geinteresseerd was in wat later in die jaren ging spelen, De Media-aandacht toen Ad Bos in 1999 de bouwfraude aankaartte heeft mijn vader niet meegemaakt. Hij was toen al bijna 25 jaar dood. Zembla heeft in 2021 een gedenkwaardige reportage over dit explosieve dossier gemaakt. Nog altijd terug te zien: https://www.bnnvara.nl/zembla/artikelen/de-bouwfraude-20-jaar-een-explosief-dossier.
Fraude of corruptie?
Anno 2025 (25 jaar na de aanklacht van Aad Bos) denk ik meer aan corruptie. Maar dat bestaat toch niet in Nederland. OVerdenk wat ZEMBLA beschreef : Bos, voormalig technisch directeur bij bouwbedrijf Koop Tjuchem, levert in Zembla de bewijzen voor het bestaan van een bouwkartel. Bouwbedrijven maken in het geheim prijsafspraken. De opdrachtgevers van allerlei bouwprojecten blijken zeker tien jaar lang voor miljarden te zijn opgelicht. Is het geframed als kartelvorming, terwijl het woord oplichtng of corruptie meer voor de hand ligt. Wat is eigenlijk het verschil tussen misleiding. oplichting en corruptei. Deze juridisch getinte onderzoeksvraag neem ik mee in deze syllabus. Zie daarvoor Hoofdstuk @.
a.2. Toelichting bij jeugdherinneringen, het beroep van mijn schoonvader
Het opmerkelijk was dat mijn vader eenzelfde werkkring had als mijn schoonvader. Mijn schoonvader had rond WO II de zaak van zijn eign vader overgenomen. Hij had een klein aannnemersbedrijf in Noord Holland. Gesprekken tussen hen beiden snel over de hen bekende bouwwereld.
Kartelvorming bij aanbestedingen?
Een van de besllssingen van mijn schoonvader was dat hij uit de Aannemersvereniging stapte omdat hij door had hoe de zogenaamde onafhankelijke aanbestedingen van nieuwe bouwwerken plaats vonden. “Doorgestoken kaart” en mijn beide vaders wisselden uit wat ze van de bouwwereld dachten: “Ons kent ons”. En meer. Enveloppen met de laagste offerte die een aparte eigen reis maken. En de uitdrukking: ” Meer werk is Goud Werk” In lage offertes laat je cruciale zaken weg, die je met een goed gekeurde offerte in een extra factuur tot een extra betaling kunt laten leiden. Misleiding, fraude of corruptie zeg het maar. Ja, Kartelvoming werd jaren later het frame, nadat Aad Bos zijn aanklacht publiek maakte. klokkenluiders zoals Ad Bos en anderen kregen het heel moeilijk om overeind te blijven en door kunnen leven. Er kwam – tegen de stroom – wel meer aandacht voor klokkenluiders. Er kwam een officieel huis voor klokkenluiders https://www.huisvoorklokkenluiders.nl Eerst op de Maliebaan in Utrecht, later in Den Haag.
“ONS KENT ONS”
Het is zoals het is, zo doen we dat. Ik was in mijn jeugd beginnend vogelaar. Een volière in onze tuin zou toch wel prachtig zijn. Paar maanden later stond de volière in onze tuin. In de donkere dagen voor de Kerst werd de binnenkomst van aller soorten gevogelte – klaar voor de braadpan – steevast een verrassing. We waren het gewend, het was mischien nog niet op de schaal die jaren later publiek zou worden. En, weer jaren verder miljoenen, zo niet miljarden euri in om zouden gaan.
Als je deze uitspraak intypt op Google vindt je wel twee publicaties van de Delftse professor Hugo Priemus,. In 2000 schreef hij ‘Hou je mond over de grond’ Grondbeleid en locatieontwikkeling na de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening. En in 2001 schreeh hij met GEO-info-wetenschapper Dj. Dubbeling ve Priemus, H., & Dubbeling, DJ. (2001). Hou je mond over de grond. DUP Satellite. Ik zou de – niet downloadbare – publicaties graag willen lezen. ik ga ze allebei opzoeken bij Hugo Priemus zelf.
Als ondertitel voor deze syllabus koos ik in eerste instantie niet voor een grote mond, maar voor de slogan van het VNG-magazine over de wooncrisis(februari 2024): ‘Eigenlijk gaat het niet meer’ : Dit klinkt meer abstract en is multi-interpreteerbaar. Het spaart ook verdere analyse over daders, slachtoffers en klokkenluiders om iets te openbaren. Zal ik alsnog de uitspraak “Hou je mond over grond !” gaan benutten? Als geschreven regel?
3. Doel, focus den doelgroep van de syllabus
Als doel van deze syllabus is omschrijf ik: 1. opschrijven wat ik weet, zie en hoor. 2. Het Debat over grnd en grondpolitidk aanzwengelen, znder de betweter te willen uithangen. Het is mijn momentopname. Alle tekst is mijn verantwoordelijkheid: ik en niemand anders, citaten uitgezonderd. Mijn focus ligt dan ook op juridische, bestuurskundige en politieke aspecten van het vraagstuk: ik maak mijn kennis publiek en weeg mijn woorden zonder beschuldigingen te uiten, waar ik juridisch op kan worden aangesproken. Ik heb mijn teksten dan ook laten toetsen door een advocaat.
Voor een specificatie van de doelgroep van deze syllabus verwijs ik naar mijn overzicht a,b.c.d & etc. Het zou aan te bevelen zijn om in een landelijk tijdschrift een ingezonden brief geplaatst te krijgen. Zie het hoofdstuk 6 van deze Sllabus.
Mooi gesprek gehad met wilma over het thema: Waar te landen?
Aanleiding was de vraag wat is mijn relatie tussen de wijk en de Regio-coöperatie Kracht van Utrecht
De vraag waar te landen in de relatie tussen wijk en de Kracht van Utrecht is niet zo gauw onder woorden te brengen en is best ingewikkeld. Mistige vraag ook. Er zijn heel veel aspecten, die ermee te maken hebben:
de openbare ruimte
klimaat
Elk thema kent ook vele gezichten en vergezichten. Ingewikkeld.
Toen gebeurde het! We toverden in dit gesprek de vraag waar ga ik landen om in een samengedeelde vraag + antwoord met draagvlak.
Wilma vroeg mij: Zou een idee zijn als je voor ons, onze wijkcooperatie een workshop houdt over de geschiedenis van de wijk. Zoom dan gelijk in waarom je de geschiedenis van het Ooglijdersgasthuis in een werkgroep wilt bestuderen? Mijn antwoord was “laten we dan klein beginnen i.s.m. met mensen die op de oproep in de wijkwijzer reageren en daarmee belangstelling tonen voor deze onderwerpen. In het kostershuis, op donderdag?”
Ooglijders- of Stockmanhof?
We hebben geen afspraken gemaakt en wachten op de reacties op de oproep, die Marian zo mooi voor de Wijkwijzer heeft samengevat. Geen reactie, behalve de website-man die er van Marian van hoorde: Frans van Nooij. Eigenlijk ligt voor de hand een oefenlocatie te kiezen dien nog meer in de buurt ligt: De Pastor Stockmanhof! Geen bestemmingsplan, bestemming bedrijfsterrein en die bestemming omgeturnd naar wonen en daar dan 25 dure woningen te koop zetten????
Ruimtelijke Strategie Utrecht: RSU, een stadsreferendum waardig?
Inzoomend op Overvecht en de M2 <-> Euri: Overvecht als ontwikkelgebied voor verdichting/inbreiding
Hoe vind je of creëer je speculatie, corruptie en woekerwinsten en speculatei -> Handleiding (Anti-)speculatie en
Speculatierisico’s: wat zijn de rollen voor overheid,politiek en OM?
Vastgoed en klokkenluiders in Nederland
Sandel: een grotere ongelijkheid hoort bij kapitalistisch systeem?
Hoe wakker je op deze thema’s extra aandacht in de media aan?
Evaluatie uitnodiging Buitenkamer, einde maart bijeenkomst op de VU?
RLI: Welke rol speelt de grondmarkt bij het vinden van samenhangende oplossingen voor leefomgevingsopgaven in het landelijk gebied en wat is daarbij de rol van de overheid?
Rol overheid = Rol Openbaar Ministerie?
Rol nieuw partijprogramma tgv vorming nieuwe politieke partij (ipv fusie GL/Pvda?)
Rol Volt en D66 bij implementatie EU-richtlijn
Wie te consulteren ? Willeke Slingerland? D66 /Volt / mr Ger -> vragen/oproep voorleggen! zie oproep in word
Deelvragen van de RLI zijn: Hoe kunnen de verschillende functies en opgaven in het landelijk gebied beter worden gefaciliteerd? Hoe kan meervoudig (agrarisch) grondgebruik bijdragen aan zowel leefomgevingsdoelen (natuur, water, bodem, klimaat) als aan het behoud van voldoende landbouwgrond? Wat kan een nieuwperspectief op landinrichtingsinstrumentarium, grondeigendom, grondgebruik en terreinbeheer en het functioneren van de grondmarkt hieraan bijdragen?
Planning RLI
Samenstelling raadscommissie RLI
Informatie of reactie
Voor meer informatie over het advies of uw reactie kunt u contact opnemen met de projectleider van de RLI, Douwe Wielenga, douwe.wielenga@rli.nl, 06 21 24 08 09.
Wat is het effect van de omgevingswet. In deze wet wordt veel minder geregeld. Verbodsbepalingen worden vervangen door uitnodigingsplanologie, gestold wantrouwen wordt optimistisch vertrouwen. Met het omgevingsplan geeft de gemeente vorm aan een nieuwe opdracht: zorgen voor een gezonde en veilige leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Een wet voor optimisten….?
Geen wonder dat de prijs van bouwgrond explodeert. In 1995 maakten de kosten van een bouwkavel nog zo’n 20% uit van een nieuwe woning. In 2022 was dat al 60%. Bij een huizenprijs in dat jaar van gemiddeld 4 ton (inmiddels is dat €475.000) betekent dit dat de koper €240.000 aftikte voor een meestal toch al karig kaveltje. Bron: FD IBO-artikel Ed Groot.
IBO-onderzoek WONINGBOUW EN GROND – OP GROND KUN JE BOUWEN |
Samenvatting Doel Het doel van dit interdepartementaal beleidsonderzoek (IBO) is om de knelpunten van de woningbouw in kaart te brengen. We onderzoeken verschillende instrumenten en maatregelen om de knelpunten op te lossen. Op dit moment zijn er niet voldoende woningen voor iedereen die een woning zoekt. Door de werking van de woningmarkt en het beleid van de afgelopen jaren zijn er niet voldoende huizen gebouwd. Nederland zal veel huizen moeten bijbouwen. In dit IBO bespreken we aan de hand van vier aangrijpingspunten de knelpunten: de ruimte, de grond, de bouw en de afnemers. Voor elk van de knelpunten presenteren we verschillende oplossingsrichtingen. Knelpunten Er is een grote woningbouwopgave en veel behoefte aan betaalbare woningen. De Nederlandse bevolking groeit snel en het aantal huishoudens groeit nog sneller. Om ervoor te zorgen dat we voldoen aan de woningbehoefte zijn er van 2022 tot 2030 ongeveer 981.000 extra woningen nodig. Maar met meer woningen alleen lossen we het probleem niet op. Er is vooral behoefte aan betaalbare woningen, die via nieuwbouw of doorstroming beschikbaar kunnen komen, en geschikte woningen voor ouderen. We verwachten dat de vraag hiernaar zal toenemen. Een woning is de afgelopen jaren voor mensen met een laag- of middeninkomen zelfs bijna onbereikbaar geworden. Er zijn nu onvoldoende plekken om huizen te bouwen. Ook zijn er te weinig haalbare plannen. De huizenprijzen zijn flink gestegen, maar dat betekent niet dat er meer woningen zijn gebouwd. Daarnaast wordt niet alle geplande woningbouw volgens de verwachting uitgevoerd. Zonder genoeg haalbare plannen om huizen te bouwen, lossen we het woningtekort niet op. Het hardmaken1 van woningbouwplannen is de laatste stap in een lang bestuurlijk besluitvormingsproces. Hierbij wordt niet genoeg geluisterd naar de behoefte van de woningzoekende. Grond is duur en er is te weinig grip op de ontwikkeling van gebieden. Partijen; gemeente, ontwikkelaar, grondeigenaar etc. zijn zeer afhankelijk van elkaar. De grondprijs is de afgelopen dertig jaar flink gestegen en maakt een steeds groter deel uit van de prijs van een nieuwe woning. De grondprijs gaat gemakkelijk omhoog, maar niet snel naar beneden. Als de grondprijs op een hoger bedrag is vastgezet dan de actuele grondwaarde rechtvaardigt, komt de grond in de praktijk niet beschikbaar voor het bouwproces. Gemeenten hebben minder grond. Daarnaast werken instrumenten om waardestijgingen te benutten voor publieke investeringen niet goed genoeg. Bij de ontwikkeling van gebieden zijn er financiële tekorten en sluit de capaciteit bij ontwikkelende partijen en gemeenten niet goed aan op de vraag. Ondanks hoge huizenprijzen zijn er tekorten op de grond- en vastgoedexploitaties. De stijging van huizenprijzen zorgt weliswaar voor hogere opbrengstpotenties, maar werkt ook door op de verwervingsprijzen, waardoor de kosten stijgen. Bij publieke en private onrendabele toppen speelt infrastructuur vaak een grote rol. Infrastructuur is duur en kan vaak niet (volledig) worden gedekt uit de opbrengsten van de gebiedsontwikkeling. Grote veranderingen in de vraag schaden de structurele capaciteit bij
IBO WONINGBOUW EN GROND – OP GROND KUN JE BOUWEN | gemeenten en ontwikkelende partijen, waarbij vooral de ambtelijke capaciteit bij gemeenten een knelpunt is. Het verdienmodel van afnemers staat onder druk. Op de korte termijn hebben woningcorporaties te weinig plekken om huizen te bouwen. Op de lange termijn hebben woningcorporaties niet genoeg geld om te investeren in nieuwbouw. De huurinkomsten zijn namelijk niet voldoende om de ontwikkel- en bouwkosten terug te verdienen. Daarnaast is het voor beleggers ook moeilijker om geld te verdienen aan investeringen in vastgoed. De knelpunten hebben met elkaar te maken, maar staan tegelijkertijd ook los van elkaar. Er is niet één oplossing. De nood is hoog en er zijn te weinig woningen. Maar in de woningbouw moet je ook rekening houden met de gevolgen op de lange termijn. Het afwegen van die gevolgen kost nu eenmaal tijd. Met de juiste keuzes en maatregelen kan de overheid beter in actie komen. Als de huizenmarkt goed draait, komt dit de maatschappij ten goede. Er is betaalbare woningbouw nodig, maar dit betekent wel dat woningen minder geld zullen opleveren. Hierdoor staat de waarde van nieuwbouwwoningen onder druk en is het lastig plannen financieel rond te rekenen. De opbrengsten van de te bouwen woningen zijn niet genoeg om de kosten te dekken. Kortom: een ingewikkeld probleem, waarbij veel zaken invloed op elkaar hebben. Beleidsmaatregelen Maak gebruik van regels en wetten die nu al beschikbaar of in voorbereiding zijn. De gereedschapskist voor regie en sturing is al grotendeels beschikbaar. Bijvoorbeeld het voorkeursrecht, waarbij de overheid het eerste recht van koop heeft. Je kunt ook denken aan het eerder inzetten van onteigening, waarbij de overheid – onder zeer strenge voorwaarden – iemand verplicht zijn grond te verkopen. Met de Nota Ruimte komt meer duidelijkheid over wat er waar kan. Met het wetsvoorstel Regie worden afspraken over nieuwe woningen vastgelegd in de wet. Hierdoor kunnen kwantitatieve en kwalitatieve doelen worden behaald. Dit IBO beveelt een aantal mogelijke oplossingen aan. Deze oplossingen kun je niet los van elkaar zien. Bij woningbouw heb je te maken met verschillende processen. Eén probleem oplossen heeft geen zin als er bij een ander proces alsnog iets misgaat. Voor meer nieuwbouwwoningen moet alles kloppen. Ten eerste heb je voldoende locaties en plannen nodig. Ten tweede is er medewerking van grondeigenaren nodig en ontwikkelaars die de woningen gaan bouwen. Tot slot zijn er partijen nodig die willen en kunnen kopen. Hierboven zijn de verschillende problemen beschreven. Op basis hiervan adviseert de werkgroep om op al deze vlakken maatregelen te nemen (zie figuur 1). Soms is er keuze uit meerdere maatregelen met elk hun eigen voor- en nadelen.
Samenvatting Doel Het doel van dit interdepartementaal beleidsonderzoek (IBO) is om de knelpunten van de woningbouw in kaart te brengen. We onderzoeken verschillende instrumenten en maatregelen om de knelpunten op te lossen. Op dit moment zijn er niet voldoende woningen voor iedereen die een woning zoekt. Door de werking van de woningmarkt en het beleid van de afgelopen jaren zijn er niet voldoende huizen gebouwd. Nederland zal veel huizen moeten bijbouwen. In dit IBO bespreken we aan de hand van vier aangrijpingspunten de knelpunten: de ruimte, de grond, de bouw en de afnemers. Voor elk van de knelpunten presenteren we verschillende oplossingsrichtingen. Knelpunten Er is een grote woningbouwopgave en veel behoefte aan betaalbare woningen. De Nederlandse bevolking groeit snel en het aantal huishoudens groeit nog sneller. Om ervoor te zorgen dat we voldoen aan de woningbehoefte zijn er van 2022 tot 2030 ongeveer 981.000 extra woningen nodig. Maar met meer woningen alleen lossen we het probleem niet op. Er is vooral behoefte aan betaalbare woningen, die via nieuwbouw of doorstroming beschikbaar kunnen komen, en geschikte woningen voor ouderen. We verwachten dat de vraag hiernaar zal toenemen. Een woning is de afgelopen jaren voor mensen met een laag- of middeninkomen zelfs bijna onbereikbaar geworden. Er zijn nu onvoldoende plekken om huizen te bouwen. Ook zijn er te weinig haalbare plannen. De huizenprijzen zijn flink gestegen, maar dat betekent niet dat er meer woningen zijn gebouwd. Daarnaast wordt niet alle geplande woningbouw volgens de verwachting uitgevoerd. Zonder genoeg haalbare plannen om huizen te bouwen, lossen we het woningtekort niet op. Het hardmaken1 van woningbouwplannen is de laatste stap in een lang bestuurlijk besluitvormingsproces. Hierbij wordt niet genoeg geluisterd naar de behoefte van de woningzoekende. Grond is duur en er is te weinig grip op de ontwikkeling van gebieden. Partijen; gemeente, ontwikkelaar, grondeigenaar etc. zijn zeer afhankelijk van elkaar. De grondprijs is de afgelopen dertig jaar flink gestegen en maakt een steeds groter deel uit van de prijs van een nieuwe woning. De grondprijs gaat gemakkelijk omhoog, maar niet snel naar beneden. Als de grondprijs op een hoger bedrag is vastgezet dan de actuele grondwaarde rechtvaardigt, komt de grond in de praktijk niet beschikbaar voor het bouwproces. Gemeenten hebben minder grond. Daarnaast werken instrumenten om waardestijgingen te benutten voor publieke investeringen niet goed genoeg. Bij de ontwikkeling van gebieden zijn er financiële tekorten en sluit de capaciteit bij ontwikkelende partijen en gemeenten niet goed aan op de vraag. Ondanks hoge huizenprijzen zijn er tekorten op de grond- en vastgoedexploitaties. De stijging van huizenprijzen zorgt weliswaar voor hogere opbrengstpotenties, maar werkt ook door op de verwervingsprijzen, waardoor de kosten stijgen. Bij publieke en private onrendabele toppen speelt infrastructuur vaak een grote rol. Infrastructuur is duur en kan vaak niet (volledig) worden gedekt uit de opbrengsten van de gebiedsontwikkeling. Grote veranderingen in de vraag schaden de structurele capaciteit bij???? 1 Een woningbouwplan is hard wanneer het omgevingsplan de bouw van woningen toestaat.
Om de beste ervaringen te bieden, gebruiken wij technologieën zoals cookies om informatie over je apparaat op te slaan en/of te raadplegen. Door in te stemmen met deze technologieën kunnen wij gegevens zoals surfgedrag of unieke ID's op deze site verwerken. Als je geen toestemming geeft of uw toestemming intrekt, kan dit een nadelige invloed hebben op bepaalde functies en mogelijkheden.
Functioneel
Altijd actief
De technische opslag of toegang is strikt noodzakelijk voor het legitieme doel het gebruik mogelijk te maken van een specifieke dienst waarom de abonnee of gebruiker uitdrukkelijk heeft gevraagd, of met als enig doel de uitvoering van de transmissie van een communicatie over een elektronisch communicatienetwerk.
Voorkeuren
De technische opslag of toegang is noodzakelijk voor het legitieme doel voorkeuren op te slaan die niet door de abonnee of gebruiker zijn aangevraagd.
Statistieken
De technische opslag of toegang die uitsluitend voor statistische doeleinden wordt gebruikt.De technische opslag of toegang die uitsluitend wordt gebruikt voor anonieme statistische doeleinden. Zonder dagvaarding, vrijwillige naleving door uw Internet Service Provider, of aanvullende gegevens van een derde partij, kan informatie die alleen voor dit doel wordt opgeslagen of opgehaald gewoonlijk niet worden gebruikt om je te identificeren.
Marketing
De technische opslag of toegang is nodig om gebruikersprofielen op te stellen voor het verzenden van reclame, of om de gebruiker op een site of over verschillende sites te volgen voor soortgelijke marketingdoeleinden.
